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Immobilie und Unternehmen bei der Scheidung
Wenn es um die größten Werte geht: Bewertung, Aufteilung und Finanzierung sauber geregelt
- Bewertung von Immobilien, Betrieben und freiberuflichen Praxen im Zugewinn
- Übernahme, Verkauf oder Ausgleich, wirtschaftlich durchgerechnet
- Klare Regelung der Kredithaftung gegenüber der Bank
Hier entscheidet sich, was die Scheidung kostet.
Warum Haus und Firma die schwierigsten Positionen sind
Unterhalt lässt sich berechnen, der Versorgungsausgleich läuft weitgehend automatisch. Bei einer Immobilie oder einem Unternehmen ist das anders. Beides sind große, schwer teilbare Werte, deren Höhe sich nicht ablesen, sondern nur ermitteln lässt. Und an genau dieser Ermittlung hängen oft sechsstellige Beträge.
Dazu kommt: Beides ist meist mehr als eine Zahl. Am Haus hängt der Lebensmittelpunkt der Kinder, am Betrieb die berufliche Existenz. Wer hier nur rechnet, verhandelt an der Sache vorbei. Wer nur nach Gefühl entscheidet, zahlt später drauf.
Wir bringen beides zusammen: eine belastbare wirtschaftliche Grundlage und eine Lösung, die für Ihre Lebenssituation funktioniert
Das größte Missverständnis.
Der Zugewinnausgleich ist ein Geldanspruch, nicht die Sache selbst
Viele gehen davon aus, dass bei der Scheidung das Vermögen aufgeteilt und das Haus geteilt wird. So funktioniert es nicht. Verglichen wird, wer während der Ehe wie viel dazugewonnen hat. Wer mehr Zugewinn erzielt hat, schuldet dem anderen die Hälfte der Differenz, und zwar in Geld.
Das hat zwei praktische Folgen. Erstens: Wer im Grundbuch steht, bleibt Eigentümer, unabhängig vom Zugewinnausgleich. Zweitens: Wer das Haus behält, muss den Ausgleich unter Umständen aus liquiden Mitteln aufbringen, die er nicht hat. Genau hier entsteht der eigentliche Druck.
Wem die Immobilie gehört und wer sie am Ende bekommt, sind deshalb zwei getrennte Fragen. Die Antwort auf die zweite ergibt sich fast immer aus einer Vereinbarung, nicht aus dem Gesetz.
Drei Stichtage, die alles bestimmen.
Worauf es bei der Berechnung ankommt
- Tag der Eheschließung:
Maßgeblich für das Anfangsvermögen. Was Sie mit in die Ehe gebracht haben, wird herausgerechnet, angepasst an die Geldentwertung. Dasselbe gilt für spätere Erbschaften und Schenkungen. - Tag der Trennung:
Ab hier besteht eine Auskunftspflicht über das Vermögen. Der Stichtag schützt vor Vermögensverschiebungen in der Trennungsphase und ist auch für die Nutzung der Ehewohnung maßgeblich. - Zustellung des Scheidungsantrags:
Maßgeblich für das Endvermögen. Alles, was danach an Wert entsteht oder verloren geht, bleibt außen vor. Deshalb ist der Zeitpunkt der Antragstellung bei schwankenden Werten eine strategische Entscheidung.
Vor allem bei Immobilien und Unternehmen führt das zu einem eigenen Streitpunkt: Bewertet wird nicht der heutige Wert, sondern der Wert an einem konkreten Tag in der Vergangenheit. Wir sorgen dafür, dass diese Bewertung sauber und nachvollziehbar erfolgt.
Die Immobilie.
Vier Wege und eine Notlösung
- Verkauf und Teilung des Erlöses:
Der sauberste Schnitt. Beide sind aus der Finanzierung heraus, der Erlös wird verteilt, es bleiben keine gemeinsamen Verpflichtungen. Zu prüfen sind die Vorfälligkeitsentschädigung der Bank und, bei vermieteten Objekten oder kurzer Haltedauer, die steuerliche Seite. - Übernahme durch einen Ehegatten:
Häufigster Wunsch, besonders wenn Kinder im Haus wohnen. Der übernehmende Teil zahlt den anderen aus und übernimmt den Kredit allein. Das steht und fällt mit zwei Fragen: Reicht die Bonität aus Sicht der Bank, und lässt sich die Ausgleichszahlung finanzieren. Beides klären wir, bevor Sie sich festlegen. - Gemeinsames Halten auf Zeit:
Manchmal die beste Zwischenlösung, etwa wenn die Kinder noch ein paar Jahre in der Wohnung bleiben sollen oder der Markt gerade schlecht ist. Voraussetzung ist eine wasserdichte Vereinbarung: Wer zahlt die Rate, wer trägt Instandhaltung und Nebenkosten, wann und zu welchen Bedingungen wird verkauft. - Vermietung:
Bringt Einnahmen und hält den Wert im Bestand. Erfordert allerdings, dass Sie als Eigentümer weiter zusammenarbeiten. Braucht deshalb ebenfalls eine klare schriftliche Regelung. - Die Notlösung: Teilungsversteigerung
Wenn keine Einigung gelingt, kann jeder Miteigentümer die Versteigerung betreiben. Das ist ein wirksames Druckmittel und meistens ein schlechtes Geschäft: Die Erlöse liegen häufig unter dem Verkehrswert, Verfahrenskosten fallen an, und die Immobilie ist über Monate blockiert. Wir nutzen dieses Instrument, wenn es sein muss, arbeiten aber zuerst auf eine Einigung hin.
Der Kredit läuft weiter.
Was das Grundbuch nicht regelt
Der wichtigste Punkt, der in Trennungsvereinbarungen am häufigsten übersehen wird: Wer den Darlehensvertrag mitunterschrieben hat, haftet gegenüber der Bank weiter. Vollständig und in voller Höhe. Daran ändert sich nichts, wenn Sie aus dem Grundbuch ausscheiden, ausziehen oder intern etwas anderes vereinbart haben.
Aus der Haftung kommen Sie nur mit Zustimmung der Bank heraus. Die Bank prüft dann, ob der verbleibende Ehegatte das Darlehen allein tragen kann. Fällt die Prüfung negativ aus, bleibt es bei der gemeinsamen Haftung, und ein Zahlungsausfall trifft Sie unmittelbar, mitsamt den Folgen für Ihre eigene Bonität.
Eine interne Freistellungsvereinbarung ist trotzdem sinnvoll, sie wirkt aber nur zwischen Ihnen beiden und nicht gegenüber der Bank. Wir klären deshalb früh, was tatsächlich durchsetzbar ist, und führen die Gespräche mit der Bank rechtzeitig, nicht erst, wenn die Raten offen sind.
Wer wohnt bis dahin im Haus?
Nutzung und Nutzungsentschädigung während der Trennung
Zieht ein Ehegatte aus, bleibt die Frage, was für die Zeit bis zur endgültigen Regelung gilt. Wer die gemeinsame Immobilie allein nutzt, kann dem anderen eine Nutzungsentschädigung schulden. Ob und in welcher Höhe, richtet sich nach den Umständen, insbesondere danach, wer den Kredit bedient und ob Kinder betreut werden. Häufig wird die Nutzung mit den Kreditraten oder mit Unterhaltsansprüchen verrechnet.
Kommt keine Einigung zustande, kann die Wohnungszuweisung gerichtlich geregelt werden. Auch nach der Scheidung gibt es Regelungen dazu, wer die Ehewohnung weiter nutzen darf, insbesondere bei Mietwohnungen.
Mehr zum Thema Scheidung hier.
Das Unternehmen.
Bewertung, Bewertungsstreit und Liquidität
- Was bewertet wird
Ein Betrieb, eine Beteiligung oder eine freiberufliche Praxis gehört zum Endvermögen und muss dafür mit einem Wert angesetzt werden. Maßgeblich ist in der Regel nicht der Substanzwert, sondern der Ertragswert: Was wirft das Unternehmen nachhaltig ab. Auch der ideelle Wert einer eingeführten Praxis oder Kanzlei bleibt dabei nicht außer Betracht. - Was den Wert mindert
Zwei Korrekturen sind entscheidend und werden in laienhaften Bewertungen regelmäßig vergessen. Erstens ist ein kalkulatorischer Unternehmerlohn abzuziehen, denn der Ertrag beruht zu einem erheblichen Teil auf der Arbeitskraft des Inhabers und nicht auf dem Unternehmen selbst. Zweitens sind die latenten Steuern zu berücksichtigen, die bei einer gedachten Veräußerung anfielen. Beides zusammen verändert das Ergebnis häufig erheblich. - Wer bewertet
In der Regel ein Sachverständiger. Das ist ein Kostenfaktor und ein Zeitfaktor, weshalb sich oft eine Einigung auf einen gemeinsamen Gutachter oder auf eine pauschale Bewertung anbietet. Wir prüfen bestehende Gutachten kritisch, denn die Bandbreite zwischen zwei fachlich vertretbaren Bewertungen ist größer, als die meisten erwarten. - Das Liquiditätsproblem
Der Ausgleich ist in Geld zu leisten. Der Anteil am Unternehmen geht nicht automatisch auf den anderen Ehegatten über, das schützt den Betrieb. Es schafft aber ein neues Problem: Der Inhaber muss eine Summe aufbringen, die im Unternehmen gebunden ist. Möglich sind eine Stundung, eine Ratenzahlung, eine Absicherung durch Sicherheiten oder eine Übertragung anderer Vermögenswerte an ihrer Stelle. Diese Lösungen entstehen durch Verhandlung, nicht durch Urteil. - Wenn der Ehegatte mitgearbeitet hat
Hat ein Ehegatte über Jahre unentgeltlich oder unterbezahlt im Betrieb mitgearbeitet, können daraus eigene Ansprüche folgen, die neben dem Zugewinnausgleich stehen. Das wird in der Praxis oft übersehen, von beiden Seiten.
Besser vorher regeln.
Warum diese Fälle in den Ehevertrag gehören
Fast alle Härten dieser Seite lassen sich vorab entschärfen. Eine modifizierte Zugewinngemeinschaft kann ein Unternehmen oder eine bestimmte Immobilie aus dem Ausgleich herausnehmen, ohne dass eine Seite auf alles verzichtet. Ebenso lassen sich Bewertungsmethode, Stundung und Ratenzahlung vorab festlegen. Das nimmt genau den Streit vorweg, der sonst Jahre dauert.
Mehr zu den Themen: Ehevertrag und Scheidungsfolgenvereinbarung und Scheidungsmediation.
Unsere Leistungen.
Von der Bewertung bis zur Umsetzung
- Vermögensaufstellung und Zugewinnberechnung
Wir ermitteln Anfangs- und Endvermögen, ordnen privilegierte Erwerbe zu und berechnen den Ausgleichsanspruch. - Auskunftsansprüche durchsetzen
Wenn die Gegenseite keine oder unvollständige Angaben macht, setzen wir die Auskunft und die Belegvorlage durch. - Bewertung begleiten
Wir wählen mit Ihnen den geeigneten Bewertungsansatz, begleiten das Gutachten und prüfen Gegengutachten. - Immobilienlösung gestalten
Verkauf, Übernahme oder gemeinsames Halten, vertraglich abgesichert und mit der Finanzierung abgestimmt. - Unternehmenswerte schützen
Wir verhandeln die Haftungsentlassung mit der Bank und sichern die interne Regelung zwischen Ihnen ab. - Vermögensaufstellung und Zugewinnberechnung
Wir entwickeln Lösungen, die den Ausgleich ermöglichen, ohne den Betrieb zu gefährden.
Was das kostet.
Und warum sich frühe Beratung hier besonders rechnet
Die anwaltlichen Kosten richten sich nach dem Wert des Streitgegenstands, hier also nach dem Vermögen, um das es geht. Dazu kommen bei streitiger Bewertung die Sachverständigenkosten, die bei Unternehmen schnell erheblich werden.
Genau deshalb lohnt sich hier die frühe Beratung mehr als in jedem anderen Bereich des Familienrechts. Ein Bewertungsstichtag, eine übersehene Kredithaftung oder ein falsch angesetztes Anfangsvermögen kosten schnell mehr als die gesamte anwaltliche Begleitung. Im Erstgespräch sagen wir Ihnen, welche Punkte in Ihrem Fall die entscheidenden sind.
Mehr zum Thema Scheidung und Steuern
Ihr Weg mit uns.
Struktur in eine komplexe Auseinandersetzung
Erstgespräch
Wir verschaffen uns einen Überblick über Vermögen, Finanzierung und Ihre Ziele.
Bestandsaufnahme und Bewertung
Wir ermitteln die Werte, die Stichtage und die offenen Positionen.
Lösungsentwurf
Wir rechnen die Varianten durch, einschließlich Steuern und Finanzierbarkeit.
Umsetzung
Vereinbarung, Beurkundung, Grundbuch und Bank, bis alles vollzogen ist.
Jetzt persönliche Beratung vereinbaren
Bei Immobilien und Unternehmen entscheidet sich früh, wie eine Scheidung wirtschaftlich ausgeht. Im Erstgespräch klären wir, welche Werte im Raum stehen, wo die Risiken liegen und welche Lösung für Sie realistisch ist.
Häufig gefragt. Offen beantwortet.
Antworten zu Immobilie und Unternehmen
Bekommt mein Ehepartner die Hälfte vom Haus?
Nicht automatisch. Wer im Grundbuch steht, bleibt Eigentümer. Der Zugewinnausgleich ist ein Geldanspruch, der sich aus dem Vermögenszuwachs beider Seiten ergibt. Wem die Immobilie am Ende gehört, wird in aller Regel vereinbart.
Wer zahlt die Kreditraten nach dem Auszug?
Zunächst gilt der Darlehensvertrag: Beide haften gegenüber der Bank weiter. Wie die Belastung im Innenverhältnis verteilt wird, ist Verhandlungssache und wird oft mit Unterhalt oder Nutzungsentschädigung verrechnet.
Komme ich aus dem gemeinsamen Kredit heraus?
Nur mit Zustimmung der Bank. Sie prüft, ob der verbleibende Ehegatte das Darlehen allein tragen kann. Ohne diese Zustimmung bleibt es bei der gemeinsamen Haftung.
Muss mein Unternehmen bewertet werden?
Wenn es zum Endvermögen gehört und der Zugewinnausgleich verlangt wird, ja. Häufig lässt sich eine aufwendige Begutachtung durch eine Einigung auf Bewertungsansatz oder Pauschale vermeiden.
Wird mein Ehepartner Mitinhaber meiner Firma?
Nein, der Zugewinnausgleich führt nicht zur Beteiligung am Unternehmen. Er begründet einen Zahlungsanspruch.
Was ist, wenn ich den Ausgleich nicht auf einmal zahlen kann?
Dann kommen Stundung, Ratenzahlung oder die Übertragung anderer Vermögenswerte in Betracht. Solche Lösungen sollten vertraglich sauber abgesichert werden.
Kann ich eine Teilungsversteigerung verhindern?
In bestimmten Konstellationen ja, insbesondere während des Getrenntlebens und wenn die Immobilie praktisch das gesamte Vermögen ausmacht. Das ist eine Frage des Einzelfalls und sollte schnell geprüft werden.
Ihre Frage war nicht dabei?
Sprechen Sie uns einfach an, wir beantworten Ihr Anliegen persönlich und vertraulich.
